Исследователи представили рейтинг городов, которые обладают наибольшей и наименьшей доходностью от инвестиций в жилую недвижимость. Если вы хотите заработать, то стоит обратить внимание на российские провинции. Именно здесь еще есть возможности для инвестиций в жилье.
Ранее считалось, что квартиры в Москве, Санкт-Петербурге или Сочи являются наиболее перспективными объектами для заработка на недвижимости. Однако сейчас все деньги вращаются в маленьких городах.
Согласно проведенному исследованию, средняя годовая доходность однокомнатной квартиры в Норильске за последние 3 года составила 28,9% – это самое высокое значение по всей России! На втором месте идет Горно-Алтайск с доходностью 23,9%, а тройку лидеров в топ-100 городов замыкает Таганрог с доходностью 23,8%.
Однако, не стоит думать, что для заработка достаточно просто сдавать квартиру в аренду. Этот метод не сработает. Чтобы заработать на инвестиционном жилье, его нужно продать. Если же вы хотите просто вернуть потраченные на квартиру деньги, то придется потратить от 20 до 30 лет на ее аренду.
Крупные города, где ранее считалось, что недвижимость только растет в цене из-за высокого спроса, оказались в хвосте рейтинга. Сочи, несмотря на огромное количество туристов, занял только 91 место со средней доходностью 4,4%. Санкт-Петербург занимает 92 место с доходностью 4,2%, а Москва – 99 место с едва уловимой доходностью в 1,2% годовых. Даже Белгород, который находится под обстрелами, опережает эти города с доходностью 4,5%. При таком раскладе любой банковский депозит в рублях оказывается раз в несколько раз выгоднее.
В самом низу списка находится Южно-Сахалинск, где вообще невозможно заработать на жилой недвижимости. Даже если будете сдавать квартиру в аренду, потери составят 2,2% в год.
Если вы хотите получить доход от инвестиций в недвижимость, стоит обратить внимание на провинцию. Несколько квартир в небольшом городе могут оказаться более выгодным вложением средств, чем одна квартира в Москве.
Тот факт, что крупнейшие города России с самым активным рынком недвижимости не являются лидерами по доходности, не является ошибкой. Аналогичные результаты получены и в другом исследовании от Сбербанка "ДомКлик", основанном на ценах на вторичное жилье.
На первом месте в этом рейтинге оказалась Губаха Пермского края с годовой доходностью 22,5%, на втором – Норильск с доходностью 12,4%, а тройку лидеров замыкает Комсомольск-на-Амуре с доходностью 10,74%.
В списке отсутствуют крупные города. Дело в том, что разница в стоимости аренды квартиры в больших и маленьких городах незначительна по сравнению с разницей в стоимости покупки. В Губахе можно купить однокомнатную квартиру за всего 900 тысяч рублей и окупить все вложения за 4,5 года. Это далеко от того, что предлагает Москва с сроком окупаемости от 20 до 30 лет.
Также стоит учитывать, что стоимость новостроек растет, но на вторичном рынке квартиры значительно дешевле, так как на них не действуют программы льготной ипотеки. Поэтому, как только вы становитесь собственником квартиры, она уже начинает устаревать. И, кроме того, вам придется оплачивать налоги и коммунальные услуги. В остальное время вы будете только пытаться наверстать упущенное.
Чем больше город и чем дороже недвижимость, тем более актуальными становятся программы льготного кредитования. В Москве, по данным "Сбериндекса", стоимость квадратного метра в новостройке в марте 2024 года составляла 301 119 рублей, а на вторичном рынке – 283 224 рубля.
Покупка квартиры в Москве или Санкт-Петербурге с целью ее сдачи в аренду – неперспективное дело. Периодические поездки в Норильск или Губаху для мониторинга недвижимости также обходятся дорого. Что же делать, если все-таки хочется инвестировать в недвижимость?
Аналитики отмечают, что доходность может быть в 1,5 раза выше, если вкладываться в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости.
Суть этого варианта заключается в том, что вы становитесь дольщиком большого фонда, который может приобретать и управлять не только квартирами, но и другими видами коммерческой недвижимости: складами, офисами и другими помещениями, которые сегодня в Москве приносят более высокую доходность, чем жилье.
Такой вариант является более безопасным, поскольку управляющие фонда имеют возможность инвестировать в различные виды недвижимости, что позволяет снизить риски потерь. Однако, не стоит ожидать горы золота: в прошлом году средняя доходность таких фондов составила 11%. В сравнение, по оценке ЦБ, средние ставки по краткосрочным депозитам в банках в феврале 2024 года составили 14,45%.
Инвестирование в недвижимость в 2024 году – это прерогатива либо очень увлеченных людей, которым необходимо иметь собственное жилье, либо тех, кто может позволить себе вкладывать деньги в разных регионах России.